Le démembrement de propriété : définition, avantages

L'investissement en nue-propriété adossé à de l'Usufruit Locatif Social temporaire repose sur le principe du démembrement. Il consiste à partager les attributs du droit de propriété entre deux personnes distinctes : le nu-propriétaire et l'usufruitier, pendant une période définie contractuellement.

Ce montage patrimonial permet au nu-propriétaire d’investir à moindre coût dans un bien immobilier, dont il devient pleinement propriétaire sans frais supplémentaires à l’issue d’une période de démembrement qui s’étend généralement sur 15 à 20 ans.

Le droit de propriété comporte trois attributs :

• l’usus (le droit d’utiliser le bien)
• le fructus (le droit d’en tirer des ressources, par exemple des loyers) 
• et l’abusus (le droit de disposer du bien, notamment en le vendant)

On parle de démembrement de propriété lorsque ces trois attributs ne sont pas réunis dans les mains d’une seule personne, mais partagés entre un nu-propriétaire et un usufruitier.

Chacun d’entre eux possède des droits différenciés sur le bien :

Le démembrement de propriété constitue une solution pertinente pour investir dans l’immobilier. L’investisseur acquiert un bien à une valeur inférieure de celle de la pleine propriété : généralement 60 %, soit une décote correspondant à la valeur des loyers qu'il aurait perçus durant la période.

L’usufruit est cédé à une autre partie qui en a la jouissance et en supporte toutes les charges pendant la durée du démembrement. À son terme, qu’on appelle le remembrement, l’investisseur nu-propriétaire reprend tous ses droits sur le bien dont il peut alors disposer comme il l’entend.

La transmission de patrimoine immobilier constitue un autre cas de recours fréquent au démembrement de propriété. En matière de donation par exemple, il permet de transmettre la nue-propriété d’un bien en bénéficiant d’une fiscalité allégée (calculée sur la valeur de la nue-propriété seulement) : le donateur conserve la jouissance du bien, dont la pleine propriété revient ensuite à ses héritiers sans droits de succession additionnels.