2024-12-03
Qu'est-ce que c'est l'Usufruit Locatif Intermédiaire (ULI) ?
L'Usufruit Locatif Intermédiaire (ULI) est un dispositif d’investissement immobilier reposant sur la dissociation temporaire de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien immobilier, avec une vocation sociale et locative encadrée.
Concrètement, un investisseur privé acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier neuf, tandis qu’un bailleur institutionnel (souvent un organisme de logement social ou intermédiaire) détient l’usufruit temporaire du bien, généralement pour une durée de 15 à 20 ans. Durant cette période, l’usufruitier loue le bien à des ménages éligibles sous conditions de ressources, à des loyers plafonnés correspondant au logement intermédiaire (entre le logement social et le marché libre).
Ce modèle présente plusieurs avantages pour l'investisseur :
- Absence de charges : L’usufruitier prend en charge la gestion locative, l’entretien et les charges du bien.
- Exonération fiscale : Aucun revenu foncier imposable pendant la durée de l’usufruit.
- Valorisation du patrimoine : À l’extinction de l’usufruit, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien, qui a pris de la valeur.
- Réduction du prix d’achat : Le bien est acquis à un prix décoté (généralement 40 à 50 % du prix du marché).
Ce modèle s’inscrit dans une logique d’investissement sécurisé et patrimonial, tout en répondant à un besoin de logements abordables pour les classes moyennes dans les zones tendues.
L’Usufruit Locatif Intermédiaire, comme solution pour le logement abordable
L’Usufruit Locatif Intermédiaire (ULI) est un dispositif d’investissement immobilier qui offre des avantages fiscaux aussi bien aux bailleurs qu’aux investisseurs. Pour les bailleurs, l’acquisition de logements en usufruit temporaire bénéficie d’une TVA réduite à 10 %. De plus, ils peuvent être exonérés de la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) pendant 20 ans pour les logements achevés avant 2023, ou bénéficier d’un crédit d’impôt équivalent pour ceux livrés après cette date. Ces mesures visent à encourager le développement du logement intermédiaire, en facilitant l’accès au marché pour les bailleurs institutionnels.
Du côté des investisseurs, l’achat de la nue-propriété d’un bien sous le régime de l’ULI est également soumis à une TVA réduite à 10 %, ce qui diminue le coût d’acquisition. Les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition, la construction ou la rénovation du bien sont déductibles du revenu net foncier, à l’image de ce qui est pratiqué en Usufruit Locatif Social (ULS). Ces avantages rendent l’investissement en nue-propriété plus attractif, en offrant un cadre fiscal optimisé et une valorisation patrimoniale à long terme.
En favorisant l’implication des investisseurs privés et des bailleurs institutionnels, l’ULI répond aux enjeux de la crise du logement dans les zones tendues. Ce modèle permet de développer une offre de logements abordables pour les classes moyennes tout en garantissant la pérennité des investissements immobiliers. Alors que les pouvoirs publics encouragent le logement intermédiaire, l’ULI s’impose comme une solution d’avenir, combinant attractivité financière et utilité sociale dans un marché immobilier sous tension.
Perl assure un accompagnement complet de l’usufruitier et du nu-propriétaire tout au long de l’opération : de leur acquisition immobilière au dénouement du démembrement.
